动迁补偿安置房屋面积缩水,回迁房屋面积小于协议约定面积,如何维权_沈阳房产纠纷律师

动迁补偿安置纠纷中，大量存在回迁安置房屋的面积少于或多于《动迁补偿安置协议书》（房屋征收补偿安置协议书）约定的面积的情形，被拆迁人/被征收人如何维权？沈阳房产纠纷律师试以动迁补偿安置房屋面积缩水,回迁房屋面积少于协议约定面积为例，作以分析。

【案情简介】

原告：姚某

被告：某房地产开发公司

原告与被告签订了《拆迁补偿安置协议书》，约定被告向原告按照原告现有房屋居住面积安置两居室楼房两套，并约定了安置房屋的面积，双方对拆迁的其他事宜也在拆迁协议中作了规定。

被告通知原告回迁时，原告发现被告安置的房屋居住面积和建筑面积均小于协议约定的面积。双方协商处理未果，原告起诉至法院要求被告赔偿。

庭审中，双方争执的焦点集中在赔偿房价是按照当时每平方米1100元的价格赔偿还是现在的市场价每平方米5161元来赔偿。

某法院经审理认为：双方纠纷主要焦点就是按照什么标准赔，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【案例评析】

沈阳房产纠纷律师分析认为，首先双方签订的《拆迁补偿安置协议书》未违反法律的强制性规定，应为合法有效；

其次，被告应按合同约定全面履行自己的义务，将符合约定面积的房屋回迁安置给原告；

再者，当回迁安置房屋的面积与约定不符时，被告属于违约行为，应承担违约赔偿责任；

另外，双方在合同中未约定“回迁安置房屋的面积与约定不符时”如何处理，沈阳房产纠纷律师认为，回迁安置房屋与商品房买卖的法律性质不同，不能参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于面积差的处理规则。

根据国家关于拆迁补偿安置的基本原则“居住条件不得低于拆迁之前的水平”，那么按照当时每平方米1100元的价格赔偿，将使原告的生活水平严重降低，应该按照现在的市场价每平方米5161元来赔偿，应为比较公允。

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