沈阳房产纠纷|商品房买卖纠纷

【案情简介】

2007年7月24日，叶女士与北京某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《尚品房买卖合同》，约定叶女士购买开发商建设的位于北京市丰台区某小区302号房屋，房屋价款为2855526元。合同第是一条约定，开发商应在2008年12月31日之前向叶女士交付房屋；第十三条约定，如开发商未能按期交付房屋，应按照已付房款每日万分之二向叶女士支付违约金。

伺候，开发商并未按期交房，实际交房日为2009年4月15日，比合同约定延迟了105日。在此情况下，叶女士找到我们，要求起诉开发商，按照《商品房购买合同》的违约金向其支付违约金。于是，我们代理叶女士向北京丰台区人民法院提起诉讼，要求法院判令开发商向叶女士支付延交房违约金59966.046元

【一审开庭审理】

在庭审过程中，被告的主要答辩观点为：本案争议房产的建设工期正直奥运期间，由于政府采取了禁止大货车进城、禁止施工等限制性措施造成了工期延误，属于不可抗力。因此，应当免除开发商延迟交房的违约责任。为此，开发商出示了三分证据佐证其观点。证据一《北京丰台区建设委员会关于贯彻2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施、加强建设工程施工监管有关事项的通知》，该通知称：“2008年7月20日至9月20日各施工单位停止在施工”

针对开发商的上述答辩理由，我们提出了反驳意见：其所称的奥运施工限制根本不符合法律对“不可抗力”的规定

第一，2008年在北京举办奥运会，社会大众早在2002年就已经知晓，并且根据以往举办奥运会的经验和惯例，为了确保奥运会的正常进行，各国在奥运会期间都会对交通和建设工程采取限制性措施。本案被告作为一家专业从事房地产开发的公司，对其所抗辩的事实均应当预见，并不存在不能预见的情形。

第二，本诉争合同签订于2007年，并预约房屋交付时间为2008年底，由此可以认定被告在与叶女士签订合同时，即已明智自己要交付的房产建设期会跨越2008年8月奥运会举办期间。此外2008年初，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，建设部相关领导就已明确表示在奥运会期间北京市将采取停工的措施。

第三，北京市相关政府部门确实于2008年4月份公布了奥运期间的施工规定，但政府部门提出限制的使“土石方工程，混凝土浇筑等作业”且文件公布的时间距离要求停工还有3个月之久，对此被告有足够的时间调整施工计划，以在奥运会安排其他工作。

【法院判决】

法院经理审理认为：依法成立的合同受法律保护。原被告之间签订的合同有效，出卖人应在2008年12月31日向叶女士付出该商品房。基于以上事实，开发商逾期交房的行为系违约兴，对此开发商应按双方合同约定承担相应的违约责任：1、被告开发商给付原告25699.73元违约金2、驳回原告其他诉讼请求

【二审开庭审理】

经过对一审判决结果进行计算可知，一审判决开发商向叶女士支付违约金2566.73元，支付了45日延迟交房违约金请求，原被告均表示不服，同时提起了上诉。

作为叶女士的代理律师，我们不同意开发商“不可抗力”的主张，同时不认同违约金数额过高的观点。在该份《商品房买卖合同》中，买卖双方对于主要合同义务所适用的违约责任都是一样的。这对于交易双方是公平的，其次，每日万分之二的违约金标准符合行业惯例。

经过双方激烈的辩论，二审法院经审理认为，开发商未在合同约定的期限内交付房源，构成违约，对开发商提出的违约金过高的观点不予采纳。但考虑到奥运施工限制对施工确有明显影响，故应适当减轻开发商的违约责任，最终判决驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

结合本案，笔者对与延迟交房相关的问题进行了如下解析

开发商与购房人订立的《商品房买卖合同》，通常约定买房人一定期限内要么交付购房全款，要么办理完毕贷款按揭手续，而合同中约定交付房屋的期限远远晚于买房人的付款期限。这样一来，开发商未能按照合同约定向买房人交付房产的情况下，开发商又在继续占用买房人交付的款项，如果说购房人签订的《房屋买卖合同》属于霸王条款，购房人处于弱势地位的情况下只能按照合同载明的日期收房，从居住的角度看，居住的房屋是老百姓生活中非常看重的一部分，有的业主买了房子准备结婚，而开发商却延迟交房，导致业主孩子都出生了，还没有住上新房，影响到了一家人的正常的生活。

而往往出现开发商延迟交房时，而业主又不懂得用法律武器维护自己权益的情况下，对于开发商迟延交房的损失都不能得到足额补偿。绝大多数的延期项目，业主只获得了部分补偿或不能获得补偿。例如，北京某项目开发商给予的补偿是赠送购物卡和物业费。以120平方米户型为例，按合同应补偿4.8万元。而购物忙和物业费的价值约1.2万元，只占合同补偿的四分之一；再比如某楼盘交房延迟4个月，而开发商表示承担2个月的赔偿责任。开发商不给予补偿的理由与本案一样，处理的方案是奥运停工2个月系不可抗力原因造成，对购房人

不构成违约，另外2个月则按合同约定补偿。总之，买房人的损失往往得不到充分的补偿。

其实，我们并不能排除。奥运。只是开发商找到的一个冠冕堂皇的理由而已，经某开发商的工作人员介绍，对开发商来讲，控制工期其实一点也不难。一般一个项目，会有一个总包的建筑商。这个总包商只是一个牌子，不会有建筑工人。总包商会找来众多建筑队完成施工的具体工作。按理说，奥运停工确实存在，奥运结束以后应该加大施工力度·但事实正好相反。地产商资金紧张的局面、造成其项目的施工进度大不如前。2008年11月，离春节还有很长一段时间，北京话多工地已经停工，提前进入年终假期。由此可见·与超过预期的资金链紧张相比，奥运的影响按理是完全可以克服的。奥运牌，只是碰巧成了楼市低迷综合征的挡箭牌，针对由于奥运限制施工等措施导致开发商迟延交房的案件日益增多，且在双方的买卖合同中并未就此问题进行约定。如何处理该等纠纷，使得司法判例有统一的标准，北京市高级人民法院发布了《北京市高级人民法院关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》(京高法网发【2009】第322号明会议纪要》称。奥运。召开前夕，北京市政府、北京市建委先后发文，就奥运期间本市空气质量保障、加强建设工程施工监管等事项作出相关规定。这些规定对实现。绿色奥运"起到了保障作用，但实施这些措施客观上也使得我市一批建设工程的施工在一段时期内受到影响。。奥运。之后，我市法院陆续受理了一批涉及因奥运施工限制导致迟延交房、业主要求退房及支付违约金的商品房买卖纠纷案件，此类案件因涉及。奥运。和政府行为而具有特殊性、容易触发并演化为群体性纠纷，且目前执法标准有待明确。经与一、二中级人民法院和部分区县法院开会共同研究分析，取得了基本共识，即处理此类案件应树立大局意识，形成全市妥当统一的适用法律标准并积极引导当事人协商调解解决·平稳处理，防止引发群体纠纷。研讨中对此类案件的法律适用达成一些原则性意见，现纪要如下:当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形无明

确约定的，应认为奥运施工限制措施不符合不可抗力的构成要件，从性质上不属于不可抗力。鉴于开发商对奥运施工限制应有一定预见，开发商延期交房的行为应当认定为违约。但同时考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响。故对此类情形原则上不判令解除合同，且应当减轻开发商的违约责任。自当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形有明确约定的，应当尊重当事人的意思表示。对于合同中明确约定因政府行为可以免责的，可依合同及双方实际履行情况酌情处理。圆对于在市政府、市建委发文之后签订合同的，开发商对于限制措施应已知晓，不因此减轻相应违约责任。因奥运施工限制措施之外原因导致迟延交房的，开发商应承担合同责任。

【律师提醒】

虽然像奥运这样的"大事件。我们不会经常遇到，但是、在我们每天的日常生活中都难免与他人都会发生民事行为，并需要订立民事合同，在订立这些合同时，笔者提醒大家应尽量做出详尽的约定，在使用词语方面也应尽量避免模糊、这样在日后发生争议时，才能最大限度地保护自己的权益。