辽宁欣合律师事务所

沈阳金点子律师网

联 系 人:张俊杰律师

手机/微信:15998252872

联系电话: 17612460092

联系地址:沈阳市铁西区建设东路57号爱都国际大厦B座1303室

E-mail:Lawyer_zjj@163.com  QQ:402448401

律师文集
沈阳房产律师|赠与房屋未过户前,赠与人死亡,房产归谁?
2019-04-27

沈阳房产律师|赠与房屋未过户前,赠与人死亡,房产归谁?

沈阳律师研析房产纠纷 

有很多当事人向沈阳律师金点子网_沈阳房产纠纷律师咨询法律问题,主要是反应:双方签订了房屋赠与合同,但尚未过户,在这期间赠与人去世了,那么受赠人还能要求过户吗?此时房产归谁?

沈阳房产律师就这类法律咨询,结合自己亲办案例以及法律有关规定,进行一下简单的法律解答。

一种观点认为:对于房屋赠与合同,因赠与人生前并未办理产权的变更登记手续,按照《合同法》及《物权法》等的规定,赠与关系的成立,必须以赠与物的交付为准,对于房屋则必须办理过户手续,否则赠与关系不成立。上述赠与合同仍处于尚未实际履行的阶段,作为赠与人的合法继承人依据《继承法》直接享有被继承人名下的房产,作为房产的权利所有人,当然同样依据《合同法》对赠与合同享有任意撤销权。北京市高院持有类似观点,其于2018611日北京市高院通过的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十七条明确规定,被继承人生前签订赠与合同约定将财产赠与受赠人,死亡时尚未履行的,受赠人有权请求继承人履行赠与合同;继承人有权按照《合同法》第一百八十六条撤销该赠与合同。

另一种观点认为:对于房屋赠与合同,在已依法成立并生效的情况下,虽然赋予了赠与人的任意撤销权,但其死亡前并未作出撤销或者反悔的意思表示,在其死后其继承人不能撤销赠与,应继续履行赠与合同。

沈阳房产律师张律师赞同第二种观点,主要理由是:

1.需要分析赠与合同是否是赠与人生前的真实意思表示,是否存在欺诈、胁迫等可撤销或者无效的情形,而且是否存在以下等情形:

根据《合同法》第186条,赠与人有任意撤销权。《合同法》第193条,因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。因此,赠与人的继承人仅在发生193条规定的情形时,才享有撤销权。

2.赠与合同系诺诚合同(因任意撤销权的存在法理),无前述情形的,赠与合同也不是一定要公证才生效,应合法有效;任意撤销权具有人身专属性不可继承。

赠与合同的任意撤销权具有强烈的人身专属性,该种意思表示的继承缺乏法理和情理的基础。此种观点亦在部分法院被法官所采用,湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院在(2016)湘0602民初4252号民事判决中对此进行说理认为,赠与合同作为民事合同,也应当遵循合同法的诚实信用、信赖保护原则,虽然赠与人已经死亡,但受赠人仍可向赠与人的继承人主张权利。任意撤销权应当是法律赋予赠与人的独有的权利,该权利应当具有专属性,如果继承人可以继承,那么显然,由于赠与合同的无偿性,在绝大多数情况下,继承人为了自身的利益都会毫不犹豫的动用该权利,受赠人的利益就无法保护,在多数情况下,就会违背赠与人的真实意思表示。

3.赠与合同作为民事合同,也应当遵循合同法的诚实信用、信赖保护原则,其继承人应按赠与人的意愿继续履行赠与合同。

但如果赠与人的继承人有足够的证据证明赠与人在身前有明确的撤销赠与意思表示和行为,赠与合同就不应当继续履行。反之,赠与人生前没有撤销赠与,死后,继承人亦没有证据证明赠与人生前有明确的撤销赠与的意思表示和行为的,赠与合同就应当继续履行。

4、赠与合同的受赠人是否可以起诉要求赠与人的继承人实际履行,交付赠与财产或过户更名?

不能一概而论,需要具体分析

第一,对于特殊赠与合同,根据《合同法》第188条,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,受赠人可行使请求交付赠与物的权利。

第二,对于一般赠与合同,由于赠与人有任意撤销权,赠与人拒绝交付赠与财产,受赠人无法通过诉讼方式要求实际履行。但是如果赠与人已经死亡且继承人未因《合同法》193条规定而取得法定撤销权时,受赠人可以起诉继承人,要求其交付赠与财产,移转赠予财产所有权。

再者,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”

沈阳房产律师总结认为该类案件的审理或者诉讼策略要点在于:

赠与合同的签订背景、标的物的实际交付占有情况、未能进行变更登记的原因等方面进行综合考虑,最终裁判是否支持继承人主张撤销赠与的诉请,以及是否支持受赠人起诉要求赠与人的继承人实际履行,交付赠与财产或过户更名的诉讼请求。

 沈阳房产律师|沈阳金点子律师网 专业研析疑难经典案例 打造沈阳律师口碑 匠心品牌!